店铺选址有上百个评估指标,专家用这5个最重要的指标先筛选

真正要做好店铺选址评估,是一件耗时耗力的工作。不管铺源是自己扫街跑出来,还是网络搜索或发布广告,或是商铺中介介绍,都必须亲自到现场勘查。店铺选址的评估指标可以多到上百个,为了节省你的时间,选址专家归纳了5个最重要的评估指标作为初步筛选的基础,如果评估的门店位置有任何一个指标不行,就果断放弃,不要浪费时间在这个店址;如果全部指标通过了,就可以继续往下评估其他指标,例如:顾客来源分析、竞争分析、商圈分析等等。遵循以下5个关键评估指标会节省你很多时间及金钱,并避免未来因选址失败所可能带来的痛苦及悔恨。

店铺选址有上百个评估指标,专家用这5个最重要的指标先筛选

1. 能见度:

没有一个选址评估指标比能见度还重要。一个门店位置要么有、要么没有能见度,那些店址有多个方向的可视性以及100米到200米远的能见度就比有部分或有限能见度的店址有高得多的成功机会。没有能见度的店址容易导致店铺死亡,应该毫不犹豫地避免。

在条状的购物广场里,最理想及最贵的店面是端头,他们受欢迎的一个原因是其提高的能见度。另一方面,最差且最便宜的点位是联排中间的,因为它们很难跟旁边的店面有明显区别,特别是在大型的多租户购物中心内。

店头及招牌能见度是绝对必要的,而停车场的能见度也重要。这三位一体的评估指标表示一个印象组合能够“成就”或“搞坏”一个店址,最好是所有这些指标享有高度的能见度。

有时街道树木会遮挡店头及招牌能见度,有些停车场的绿化园圃所种的树木也会有负面影响。有些地方的坡度也会负面影响能见度,店址比街面还高一般没有能见度的问题,但是比街面还低的店址就表示在能见度上是无法克服的障碍,即使门店屋顶能被见到。

距离及时间是两个重要的方法来判断商家所享有的能见度程度。一般而言,店面离街道越远,其能见度就越差。类似情况,一个人开车或步行路过前,在越长的时间能看到店面就越好。

另外一个跟评估能见度有关的方法是店头窗户、玻璃包边及墙,前面两个是欢迎顾客及增加能见度的好方法,另外一个,在门店建筑前面及侧面的大片墙体会让顾客拐弯及转变方向,没有一个商家能承受得了顾客来了但转向离去的损失。

在较老的商业区,店头差异是增加能见度的重要方法。不同的建筑材料、凹进去的入口通道、吸引人的颜色、凸窗、夜灯及定制的遮阳棚等都是不错的方法,不仅能创造一个独特及令人难忘的身份识别,也能增加店头能见度。

2. 接近性:

每个生意需要容易接近顾客,今天的消费者追求便利,难以进出的门店位置不仅会危害复购生意也会在客流数及营业额上有极大的负面影响。结果,你生意成功的概率将大幅降低。

当你现场勘察一个潜在的生意店址时,确保你走出车外并走一走。然后,用录音机或便条纸来记录你的观察。此外,从不同的位置拍下一些照片,注意出入门店的车道的转向,要小心选择一个被禁止右转进入或外出的门店位置。除非你要开一家有目的性的行业生意(偶尔消费的、有目的性的行业例如:餐厅、家电、家具,而不是经常消费的、便利性为主要因素的行业),否则如此被限制出入肯定会减少到店的顾客数。

出现中央隔离带(能够严重限制机动车或行人转入门店的障碍)是一个潜在的危险信号,因为有此隔离带,一个门店位置一天有30000个车流(或人流)或许实际上只有百分之50的数量,这意谓着潜在顾客数大概会减少同样的数量。记住:减少的流量导致减少的营业额,减少的营业额就意谓着减少利润。

另外一个重要的观察是交通是否会堵在店面门前,如果确实存在交通堵塞,特别是在非高峰时段,那你应该要么放弃而结束现场调查,要么非常小心地走下一步。

3. 活动:

购物中心、办公楼、邮局、宾馆、学校、图书馆、庙宇教堂、超市、药局、书店、电影院、医院、游乐场、银行、便利店、加油站及餐厅等设施的用途全部有个共同点 – 他们产生活动,而活动能制造潜在客流。

判断门店现场或附近区域是否有活动,在表面上看起来是一个相当简单的事。然而,取决于你到访的时间是白天或晚上,你会经历不同程度的活动。因此,为了尽量了解情况,你要多次现场勘查门店而非一次是非常重要的。此外,你要在工作日及周末都做现场勘查。

在做现场勘查时,要知道你不是只看汽车活动,也要确定是否高、中、低水平的顾客活动也存在,像零售店、餐厅、便利店、书店、超市及药局都生意好吗?他们的停车场是满的、半满的或不是很满?

把你的观察或印象马上写下来或录音下来,请不要尝试记住你所看到的每件事,特别是在做现场调查后的几天。记住:没有时间比现在还重要,要提醒自己:人类的心智易于很快地遗忘很多细节, 因为遗漏细节而做出错误的决策会带来灾难,你无法承受得起。

虽然三个臭皮匠胜过一个诸葛亮,初始的现场勘查不应该带着任何同伴,这是你专心观察并记录的时候,而不是跟一位家庭成员、另一位股东、朋友或信任的顾问聊天,他们每一个人能让你分心,反而,你要在已经大体完成你的功课并缩小选择范围到一两个潜在店址时,再邀请你想咨询的人陪同。

4. 招牌:

很多人都有招牌越多越好的想法 – 招牌的数量及大小是产生客流量的真正秘密。招牌肯定是有益的,他们的确能创造企业标识并帮助建立品牌认知。

每家商店,不管其位置,应该设计其前立面招牌可以在至少50米到100米远可以看到。地方法规对商店招牌的大小、面积及位置有规定,此外,一些商业地产业主也会在招牌上做限制,但你不能让他们在招牌颜色及材质上绑住你手脚。然而,如果你的生意落位于较老的或有历史的商业区,你也许更需要遵守一些限制。

立面招牌,不管是嵌入建筑物发亮或从大楼外投射,不管是在较老的市中心或较新的郊区地段,招牌是彰显你身份的最好方法。由于空间的限制,商店一般只能有其名称的空间,有些商店能够显现其符号标志,最好的情况是招牌被允许可显示一段简短的广告词。

如果你的门店是落位于一个独栋建筑或端头位置,会有很好的机会把额外的立面招牌放在建筑物的一侧或两侧。独栋建筑能够在靠近街道处显示独立的或立塔招牌,要注意的是确保这样的招牌跟同街道一排的邻近招牌有不同高度,而且是有一点往后放,或许相距1.5米到3米。为了取得最大的能见度并避免在一堆招牌里消失,招牌应该在至少50米到100米远的一个或更多方向容易被人看到。

如果有多租户招牌的机会时,商家能够保留一个广告招牌牌位。因为牌位大小没有差别,你最好把你的招牌突显出来区别你的门店。特定颜色(例如红色及黄色)在整个白天及夜晚比别人吸引更多注意力,看看麦当劳的例子就可证明,它的招牌不仅容易被识别,也容易被记住。

至于多租户广告招牌牌位的位置,要争取预留最上面或最下面那一块,人们经过通常会看最上面或最下面的招牌位。因此,你应该尽全力来保证你的招牌不会掩埋在中间的某处,那是很少人会注意的地方。

能够点亮招牌文字是非常有效的,虽然霓虹招牌的成本较高,它们是非常吸引人的,加上它们真的突出,这就是你所要的!

在做你的招牌时,不要忽视增加一个或更多橱窗招牌的机会,将一个或更多的符号标志或广告语放在你的门店窗户是一个特别有效的方法来为你的门店建立品牌认知并促销你卖的产品。

店铺选址有上百个评估指标,专家用这5个最重要的指标先筛选

5. 流量:

商店需要流量经过其前门,更多比一些还好,一些比一点还好。主要道路的交通流量会比辅助道路或本地街道还高,一天1万的流量(车流或人流)也许足以支持一些生意,但是其他生意也许需要一天至少2万的流量经过其门前。

一个店铺位置一天有3万或甚至4万以上的流量经过似乎是理想的情况,然而,你应该记住:关键不是流量的数量,而是流量的质量。你需要问自己你所看到经过门前的人们是否容易且安全地进出你门店。

其他重要的观察是,当评估潜在店址时,要注意竖立的车速限制牌,邻近街道的距离,是否有中央隔离带,以及附近是否有交通红绿灯,所有这些都有可能正面或负面地冲击客流数。

关键的次要指标 – 停车

随着开车的人越来越多,是否好停车其实对商家是非常重要的,但在人口密度大的大城市,商家要取得足够多且方便的停车位有一定的难度且取得成本巨大。由于不少顾客不是开车过来消费,在此就不把停车作为店铺选址的关键评估指标之一,停车只能作为一个加分项,上述五个评估指标都通过了,有充足停车位的潜在店址就可优先考虑。

缺乏停车位或不方便停车会让极大地影响生意,特别是在人们极端依赖汽车走动的郊区。这里,最理想的是不靠街边的地面停车,这在郊区地段不仅仅是普遍存在,而且也变成是占优势的因素。

顾客一般喜欢找接近零售店或餐厅前门的停车位,不管是在街边或不靠街边。在很多案例里,这意思是距离商店的前门50米内,提供越多停车位越好。停车位距离门店超过150米远的一般是大忌,除非这个生意位于行人友好的目的地环境,例如:一个生活时尚购物中心或一个受欢迎的混合用途社区。

独栋建筑的门店不仅能容纳最大数量的停车位而且对顾客停车是最方便的。这里的顾客停车可以在实体门店的前面、后面以及两侧。建议规划尽量多的停车位在门店的前面或较接近门前的侧面,而尽量少的停车位在门店后面。

购物广场的端头位置对生意有利,因为顾客能在门店前面或侧面停车。另一方面,购物广场的联排位置大多无法提供门前的停车位。在市中心区域的商业中心,门店场地一般没有或较少停车位,经常需要路边停车或到公共停车库,要注意停车费是否免费还是收费较低,顾客如果违规停车而被开罚单,就会影响顾客复购意愿或忠诚度。

停车库不仅要花不少钱建造或租用,而且对顾客或员工都不太方便,成本当然是最重要的考量因素,但是停车库对落位于郊区生活时尚中心、高档购物中心、社区商业区的商家是生死攸关的大事,没有停车库的话,商家吸引稳定客流的能力不仅会被抑制,而且会导致无法修补的伤害。

一般而言,所有零售及餐厅生意需要选址在越多停车位越好的位置,不管是否在街边,都要在150米距离内。除非有着有趣的、引人注目的且安全的街景,或者人们正在逛街从一家店走到另一家店,很少人会选择在很远的地方停车而要走很远。

不管任何情况,员工停车应该跟顾客停车分开来。尤其是员工停车应该被限制到以下位置:对顾客最不方便的停车位,购物广场的后面,一定距离的街边,停车场的远处,或附近的停车库。

零售商店或餐厅缺少停车位肯定对营业额有负面影响。不幸地,太多店家忽视了顾客停车的重要性,因为他们有意向的店面租金便宜,或者喜欢一些特性例如:建筑设计、有魅力的颜色、很多窗户、重要的招牌等很吸引人。不要犯这个错误!如果附近没有一定合理数量的停车位,你一定要很小心的推进选址。

要真正了解方便停车的重要性,你需要想想每个停车位表示多少营业额。例如,一个停车位能产生1万、3万、5万元或更多的每月营业额吗?方便停车就像银行里的存款。一般而言,停车位越多,营业额会越高,你的投资回报也会越高。

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